親などの相続が発生すると子などの相続人は亡くなった人のあらゆる財産を取得することになります。現金、預貯金、株式以外にマンションや戸建てや賃貸用のアパートなどを建築しており相続することも多いでしょう。不動産を相続した場合、売却するか自分で利用するか他人に貸して収入を得るかなどさまざまな選択肢があります。
しかし、引き継いだ不動産に同居していた親族などが引き続き住んでいる場合、立ち退きを請求することはできるのでしょうか。また、拒否された場合はどのような対処法があるのでしょうか。今回の記事では親族が住む場合の取り扱いについてポイントをおさえて解説します。
目次
親族に立ち退き請求ができる条件
親族に立ち退き請求ができる条件はどのようなものがあるのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
遺産分割協議が完了している
親族に立ち退きを請求する場合、遺産相続の分割協議が完了し、土地・建物を誰が相続するか決まっており、所有権を有している必要があります。複数相続人がいるケースで、相続人の中に1人でも配分に納得できない者がおり、遺産分割協議が完了していない場合は登記ができず所有者が明確となっていませんので、借主に明け渡しを請求することはできません。
相続発生後にスムーズに配分できず、訴訟などに発展するもは多くあります。もし相続が発生した後に配分で揉めそうな場合は相続が発生する前に遺言を作成しておく等、対策を行っておく方が良いでしょう。
契約形態を確認する
親族が住み続ける家の明け渡しを要求する際は契約状況を確認しておく必要があります。
親族が住んでいるものの、家賃などをもらわずに無償で入居させ、住ませている場合は使用貸借という契約形態になります。使用貸借の場合は貸主と借主の双方の合意で成立し、多くの場合、借主が無償で使用してよいという口頭での約束となっています。
使用貸借の場合は無償で貸しているため、貸主が主張すればいつでも契約を終了し、明け渡しを求めることができます。ただ、実際には借りている人も生活がりますので、今すぐに引っ越しをしてもらって明け渡すことは難しいでしょう。退去の時期などについては相談に応じながら具体的な退去日を決めることになります。
一方で賃貸借契約を行い、賃料を得ている場合は貸主の都合で終了することはできません。居住を目的とする定期借家契約の場合、契約の期間が満了した時に立退きを請求することができますが、普通借家契約の場合は、貸主が住み続ける権利を有しますので、貸主が退去を求めても借主が住み続けることを希望するなら基本的に契約は継続となります。
契約解除をして強制退去を命ずるために家賃滞納があるなど正当な理由が必要となります。管理会社が入っている場合は管理会社に契約書の内容を確認してみると良いでしょう。
普通借家の場合、立ち退き交渉がうまくいくケースは少なく裁判などを行っても認められない事例も多くあります。
賃貸に出したまま売却することも可能
普通借家などで親族に貸している場合、居住権を主張されて親族が立ち退きに応じないケースも多くあります。その場合の対処法として、賃貸に出したまま売却してオーナーのみ変更するということも可能です。オーナーの変更であれば、親族はそのままその家で暮らし続けることができますし、親族に連絡をする必要もありません。
ただし物件にもよりますが、一般的に空き家となっている場合よりも貸している状態の方が相場より安くなる傾向があります。他人に貸している物件をそのまま売却する場合は賃料をベースに売買の価格が決定されますが、投資用の物件を所有して利益を得るために物件を探している人は自分で利用するために自宅を探す人よりもかなり少ないため、売買が成立する可能性が低いためです。
賃貸に出したまま購入する場合の買主は不動産投資をしている会社か収益を得るための投資目的で不動産を探している個人投資家に限られてしまいますので、価格が低くても手放すのか、退去してもらう方法を考えるかよく検討して判断する必要があります。。
立ち退き交渉がうまくいかない場合は専門家に相談を
法律上、立ち退きを要求できる立場であっても、実際に居住している借主との間でトラブルになることも多くあります。知識のない人が立ち退き請求をする場合、親族との関係が悪化するなど問題となる可能性が高いため、費用はかかりますが弁護士や司法書士など法律の専門家に相談する方がメリットが大きい場合が多いでしょう。初回の相談はサービスで無料で応じてくれるケースが多いので、まずは気軽に電話やメールなどで相談内容について伝えるとよいでしょう。
また、基礎控除以下なら、相続税の申告は必要ありませんが、基礎控除を超える財産を保有している場合は被相続人の死亡の翌日から10ヶ月以内に相続税の申告も必要となります。相続税の申告の流れはまず財産を確定し、民法で定められた法定相続分通りにわけたものと仮定して行い、実際に受け取った額に応じて相続税を支払います。
遺言書がない場合は、相続開始後に配分について合意した後、相続税の準備にとりかかることになります。それぞれの主張があり遺産分割の話し合いをしているとあっという間に時間が過ぎてしまい、遺産分割だけで数ヶ月経過しているケースが多いです。
遺産分割で時間がかかると多くの人が申告期限に間に合わなくなりますので、早めに対応を行う必要があります。
そのため、相続税の申告についてお悩みがある場合は相続税関連の手続き実績が豊富な税理士事務所に早めにサポートを依頼するようにしましょう。
